Долевая собственность на земельный участок

На сегодняшний день все большее количество людей осознает преимущества жизни на своей земле. Поэтому сделки купли-продажи земельных участков становятся популярнее с каждым годом. Не редки случаи, когда собственником имущества в такой сделке выступает не один человек, а несколько совладельцев. В таком случае собственника интересует, как продать долю земельного участка.

Первым и наиболее легким вариантом с точки зрения затрат будет продажа своей доли в собственности. Вам не придется проводить землеустроительные работы, однако для совершения купли-продажи потребуется разрешение остальных собственников и их отказ от преимущественного права покупки. Во втором варианте потребуется выделить свою часть земельного участка, полностью перебрав права пользования ею на себя. Для этого:
  1. Проверьте, зарегистрирован ли участок и право на него в Росреестре.
  2. Закажите в землеустроительной организации техническую документацию (кадастровый инженер должен определить границы земельного участка, геодезические координаты, составить кадастровый план установить межевые знаки).
  3. Копии землеустроительной документации должны остаться у вас на руках.
  4. Обратитесь в территориальный орган с заявлением о регистрации. Вам потребуются следующие документы:
    • копия паспорта;
    • документация по землеустройству в бумажном и электронном виде;
    • справка об уплате госпошлины;
    • копия документа о присвоении налогового номера;

Если все документы составлены верно и ваш участок не нарушает границ других, через 14 дней вы получите свой кадастровый номер. Далее зарегистрируйте право собственности на свой участок и можете составлять договор купли-продажи.


Перед подписанием основного договора продавец и покупатель часто подписывают предварительный договор купли-продажи, стремясь иметь гарантии, что сделка действительно состоится, и юридически оформить залог.




Список документов, необходимый для совершения сделки купли-продажи:
  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о государственной регистрации права на участок;
  • кадастровый паспорт;
  • договор купли-продажи (3 экземпляра);
  • согласие супруга;
  • подтверждение отказа других собственников от права преимущественной покупки (если продаваемая доля участка не выделена).


Договор купли продажи должен содержать следующие пункты:
  • паспортные данные сторон;
  • детальное описание участка (его кадастровый номер, месторасположение, назначение и т.д.);
  • цена и порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • возникновение права собственности;
  • ответственность сторон;
  • любые другие дополнительные условия, которые не противоречат действующему законодательству.

Момент перехода прав собственности регистрируется в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии .


Качайте здесь.

Как видно из двух приведенных вариантов продажи участка, если собственник доли имеет возможность договориться с другими владельцами, то удобнее продавать невыделенную часть. Впоследствии покупатель, став совладельцем, может сам заняться документацией. Если же отношения с другими хозяевами не ладятся, единственным выходом будет выделение свой части и обособление в самостоятельный надел земли.

Продажа земельных участков занимает крупный сектор на рынке недвижимости. Но иногда перед покупателем, в зависимости от его целей, может встать вопрос, как приобрести, а перед продавцом, как продать долю в земельном участке. Можно ли это сделать, и если да, то каким образом?

Чем продажа доли отличается от продажи всего земельного участка

Главным отличием при совершении подобной сделки является то, что перед продажей доли земельного участка необходимо получить на это согласие собственников всех остальных долей. Дело в том, что у них есть преимущественное право на выкуп вашей доли. При этом, делая запрос-предложение, необходимо четко обозначить цену, по которой вы хотите продать свою долю. И если последует отказ, стороннему покупателю продать долю по меньшей цене уже будет невозможно.

Если продавец нарушает преимущественные права на выкуп доли иных собственников, они имеют право оспорить совершенную сделку в судебном порядке в течение трех месяцев с момента продажи доли. И суд, в данном случае, обязательно примет их сторону, переведя на них права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в земельном участке.

Покупатель же, приобретая долю в земельном участке, должен знать о том, что не каждый участок может быть разделен на части с выделом принадлежащей ему доли в натуре. Хотя прямых указаний в законодательстве о том, на сколько именно частей можно разделить земельный участок, не имеется, однако в каждом регионе существуют свои ограничения по минимальной величине отдельного земельного участка. И если, например, выделяя вашу долю в натуре, вы получаете земельный участок менее этой минимально допустимой площади, либо же, остальной участок после выделения доли, оказывается меньше этой величины, такой раздел участка окажется недопустимым. Таким образом, приобретая долю в подобном земельном участке, вы получаете только долю в общей собственности на него.

Как выделить долю в земельном участке

Продавец может продать как выделенную, так и невыделенную долю земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом, если участок можно разделить и выделить долю на местности, она по своей стоимости окажется значительно выше, чем доля из участка не выделенная. В том же случае, когда границы доли не определены, покупатель приобретает право пользоваться земельным участком на общих основаниях, самое главное, чтобы площадь, занятая объектами его имущества не превышала ту площадь, на которую он имеет право в соответствии со своей долей участка.

Если вы решили выделить свою долю перед продажей, вам необходимо обратиться в геодезическую компанию, обладающую лицензией на производство межевых работ. Кадастровые инженеры определят геодезические координаты и точные границы вашей доли, установят межевые знаки и вычертят ее кадастровый план. С этими документами вы идете в Кадастровую палату и ставите фактически новый сформированный участок на учет. К заявлению следует приложить свидетельство на общую долевую собственность на земельный участок и сформированное кадастровыми инженерами межевое дело. Затем вы идете в территориальное отделение Росреестра – Регистрационную палату и пишете там заявление о регистрации своего права собственности на выделенную долю участка.

Если же вы хотите продать невыделенную долю земельного участка, а покупатель согласен ее купить, подготовка к такой сделке значительно облегчается, межевания в этом случае проводить не нужно.

Как продать долю в земельном участке – проведение сделки

В сущности, проведение сделки по продажи доли земельного участка почти ничем не отличается от продажи любой другой недвижимости. За исключением того, что, как уже было сказано, если доля участка не выделена, вам придется предварительно получить согласие всех остальных собственников на проведение сделки и их отказ от права преимущественной покупки земельной доли. Как и в любом другом случае, для того чтобы продать долю в земельном участке, необходимо составить договор купли-продажи, который должен содержать следующую информацию:

паспортные данные продавца и покупателя – сторон по договору;

подробное описание и основные характеристики участка - его кадастровый номер, месторасположение, категорию земель, целевое назначение, площадь;

  • размер доли земельного участка;
  • цена договора и порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • любые другие дополнительные условия, находящиеся в соответствии с действующим законодательством.

Договор купли-продажи доли в земельном участке можно заключить у нотариуса, а можно это сделать в простой письменной форме. В последнем случае необходимо оформить три одинаковых экземпляра договора – по одному для продавца и покупателя и один экземпляр необходим для Регистрационной палаты, куда нужно будет подать документы для регистрации перехода права на долю в земельном участке к новому собственнику.

Иногда перед заключением основного, продавец и покупатель заключают между собой предварительный договор купли-продажи, одновременно с чем вносится задаток за недвижимость, в данном случае, долю в земельном участке. Такая процедура позволяет получить дополнительные гарантии в том, что стороны впоследствии не откажутся от принятых на себя обязательств.

По общему правилу законодательства, продать долю земельного участка можно. Важно это сделать грамотно, чтобы потом сделка не была оспорена в суде. Мы умеем это делать, приходите.

! К 2018 году все земельные участки должны пройти межевание. В противном случае, сделки с ними регистрироваться не будут.

Кому можно продавать доли земельных участков?

Ограничены в покупках - иностранцы и иностранные компании. Они не могут покупать земельные участки в собственность.

Можно продать:

Сособственникам, владеющим другими долями этого участка (в этом случае почти никогда не надо спрашивать согласия остальных сособственников);

Третьим лицам, то есть, гражданам или юридическим лицам, которым не принадлежат остальные доли земельного участка (но в этом случае обязательно надо предложить сособственникам выкупить долю за установленную для всех цену продажи).

Можно ли продать долю без межевания?

И да, и нет. В разных случаях - по-разному.

Например, в СНТ была оформлена собственность в 1999 году. По правилам того времени, для приватизации земли достаточно было чертежа земельного участка и выкипировки из генерального плана, заверенной печатью председателя СНТ. На сегодняшний день собственность оформлена, но межевания нет. Продажа доли без межевания возможна. Единственным условием является обязательность получения кадастрового паспорта такого земельного участка.

А при таких же условиях, но с осложнениями, например, при спорах соседей о границах смежных земельных участков, желательно и нужно делать межевание.

В ряде случаев, геодезическая съемка может пойти на пользу собственнику, продающему долю. А если есть вопросы о месте нахождения земельного участка, без съемки не обойтись.

Точно ответить на такой вопрос можно лишь после изучения документов владельца доли.

Как покупатели поймут, где находится доля?

Есть такие понятия, как выделенная доля и невыделенная. Если доля земельного участка определена и у нее есть конкретные границы на местности и закрепленные на бумаге, такая доля понятно где находится, да и стоит гораздо дороже, чем невыделенная.

Если же доля не выделена, и владельцы долей никогда не устанавливали границ пользования, можно пользоваться земельным участком в любых местах, главное, чтобы суммарно площадь мест пользования не превышала площадь всей доли.

Сколько стоит доля земельного участка?

По общему правилу рынка, невыделенная доля по стоимости в половину дешевле выделенной. Поэтому, если есть возможность установить границы, подписать соглашение с сособственниками, и говорить предметно, доля может продаваться почти как самостоятельный земельный участок.

В разных ситуациях одна и та же доля может стоить дешевле, а может дороже. Например, принято считать, что последняя выкупаемая доля самая дорогая. Например, в случае, когда один гражданин по долям скупает весь участок под застройку, последняя доля может быть самой дорогой по цене. И наоборот, первая доля может быть самой дорогой в случае, если идет вопрос о том, чтобы первый дольщик показал пример остальным в продаже своей доли из общего массива.

Наш опыт по продаже долей

Мы продавали много различных земельных участков, долей, с находящимися на них домами, строениями и без таковых.

Документы, необходимые при продаже долей, всегда разные. Вариаций продаж по комплектности документов очень много. Поэтому, чтобы выгоднее продать долю, есть возможность посоветоваться с нашими специалистами в области продаж долей и оценить различные варианты. Бывает так, что самостоятельно не видно всех возможных вариантов продажи, а с помощью специалиста вопрос может решиться не только быстрее, но и выгоднее.

Обращайтесь к нам за помощью!

Уточнение клиента

Доброго времени суток! Я собственник 1/2 доли земельного участка. Сейчас мы со вторым собственником начали процесс межевания, документы по разделу участка уже сданы в кадастровую палату. Второй собственник продает свою долю и требует нотариального согласия на отказ от преимущественного права покупки. Возможно ли такое в процессе межевания и повлечет ли это недействительность процесса раздела участка? Какие у меня риски? Смогу ли я зарегистрировать свой участок?

    оформление земли , раздел земельного участка , Собственность на земельный участок , оформление земельного участка в собственность , оформление земли в собственность , размежевание земельного участка , отчуждение земельного участка , совместная собственность на землю , земля в собственность , земельные доли , документы для межевания земельного участка , права и обязанности собственника земельного участка , продажа земельного участка

Свернуть

Ответы юристов (5)

    Сергеева Наталья

    Юрист, г. Волгоград

    • 5924 ответа

      3006 отзывов

    Здравствуйте, Наталья.

    У вас будет 1/2 доля земельного участка. Затем вы сможете с новым владельцем второй 1/2 доли участка заключить соглашение о выделе долей в натуре. Сделаете межевание и зарегистрируете два отдельных участка. Если другой собственник будет против, то это можно будет легко сделать через суд.

    Стоит ли покупать участок? каковы мои риски?

    Думаю стоит. Ничего страшного в этом нет.

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    Юрист, г. Волгоград

    Все ваши риски сведутся к тому, что процесс оформления документов займет больше времени.

    Право общей собственности на земельный участок предполагает
    распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между
    двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей
    собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля
    каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем
    регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля
    отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или
    операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность,
    предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает
    необходимость выделения доли каждого собственника.

    Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух
    или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля –
    это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет
    собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по
    отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не
    отображается.

    Для выделения своей доли из состава делимого земельного
    участка следует оповестить всех без
    исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие.
    Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно
    считать согласованным.

    Если соглашение с другими собственниками о выделе доли
    достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

    Далее при наличии согласия других собственников или
    положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится
    межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа
    Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

    Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

    Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в
    новый статус – как отдельного земельного участка.

    На основании документа о межевании и правоустанавливающего
    документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в
    территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не
    является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое
    имущество.

    Права собственника вступают в силу только после того, как
    право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту
    регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и
    кадастровый паспорт участка.

    При выделе доли земельного участка происходит
    прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или
    более отдельных участка, имеющие разных собственников.

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    Уточнение клиента

    Еще важно отметить, что доли никаким документом не определены, ни решения суда ни постановления нет. Собственник сам решил продать половину- это возможно? У него был участок 12 соток- он решил продать половину и сам указал 1/2 доля. Будет ли зарегистрирована сделка в регралате? Какое соглашение с собственником необходимо заключить до сделки по поводу межевания и выдела в натуре! Спасибо!

    • image.jpg

    Сергеева Наталья

    Юрист, г. Волгоград

    • 5924 ответа

      3006 отзывов

    Собственник может продать 1/2 долю участка. В свидетельстве будет указано - 1/2 доля. Для этого не нужно делать межевание. Вы уже потом сможете все оформить. Сделаете межевание, получите кадастровый паспорт на каждый участок и зарегистрируете право собственности каждый на свой участок, как отдельный объект недвижимости.

    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

    Свернуть

    Юрист, г. Волгоград

    Собственник имеет право продать часть земельного участка, в вашем случае 1/2. В регпалате зарегистрируют ваше право собственности на 1/2 долю участка и изменят долю собственника на 1/2.

    Продать часть земельного участка возможно 2 способами:

    1.Путем продажи доли в праве собственности на земельный участок.В таком случае между Вами и тем лицом, которое приобретает долю, возникнут правоотношения общей собственности на земельный участок. Договор о продаже доли в праве собственности на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению.
    Недостатком этого пути является то , что все действия, связанные с передачей земельного участка в аренду, установки на земельном участке земельных сервитутов, продажа земельного участка Вы будете осуществлять исключительно вместе с совладельцем. Если же Вы в дальнейшем захотите продать свою долю, другой совладелец будет иметь преимущественное перед другими покупателями право приобрести вашу долю по цене, за которую она продается. Использование земельного участка тоже должно происходить только при Вашем общего согласия. Тоже самое касается и залога земельного участка.
    Положительным моментом применения такого механизма является то, что для продажи доли в праве собственности без формирования нового земельного участка не требуется проводить землеустроительные работы (при условии, конечно, если земельный участок уже имеет кадастровый номер).

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя. Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки. Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Татьяна Сафарова

юрист ООО АН «ЛиКом»

Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. (п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Олег Григорьев

директор АН «Альфа-Групп»

Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире - это, чаще всего, комната. А доля земельного участка - не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть - квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект - ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

  • Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
  • Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
  • Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Татьяна Сафарова

юрист ООО АН «ЛиКом»

Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет - 400 кв. м. ("4 сотки"). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность - выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие - к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

Олег Григорьев

директор АН «Альфа-Групп»

При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

Олег Григорьев

директор АН «Альфа-Групп»

При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта - не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти - к соседским.